Satul Francez este la un pas să bage Bucureștiul în faliment. Vă prezentăm motivul pentru care tranzacția propusă de Gabriela Firea nu putea să fie făcută. Diferența dintre evaluare și valoarea de piață pare să fie uriașă.
Epopeea „Satul Francez” – 15 ani și 115 milioane de euro
Costică Costanda a cumpărat în 2008 un teren de 2,8 hectare pe Șoseaua Nordului. El a cumpărat terenul de la foștii proprietari care câștigaseră în instanță retrocedarea. Primăria Capitalei avea acolo 30 de clădiri și i-a oferit lui Costanda la schimb Parcul Bordei. Tranzacția nu a avut loc, iar afaceristul a acționat în instanță.
După 12 ani de tranzacții nefinalizate, negocieri și procese Primăria Municipiului București are să-i dea lui Costanda 115 milioane de euro. Gabriela Firea a aflat de datorie pe 4 iunie 2019 când s-a pierdut și ultimul proces. Judecătorii Înaltei Curți de Casație și Justiție au pronunțat irevocabil decizia civilă 1158/04.06.2019.
Un an pentru evaluare
Vreme de un an și o lună războaiele cu Dragnea și luptele cu PNL și USR au fost mai importante. Primăria Capitalei a decis să rezolve problema abia în iulie 2020. Atunci a apărut un raport de evaluare și un proiect de hotărâre care spunea că primăria să-i cedeze lui Costanda un teren de aproape 15.000 de metrii pătrați și construcții de 4800 mp pentru aproape 35 de milioane de euro.
Asta rezulta dintr-un raport de evaluare întocmit de asocierea MAPPS Master Appraisal și Business Valuation. Citește aici tot raportul evaluare pentru Satul Francez!
Teren pe Șoseaua Nordului evaluat sub 1500 euro/mp
Evaluatorii au considerat că terenul din Satul Francez valorează sub 1500 euro/mp. Practic, parcela de 11.280 mp era evaluată la 16,4 milioane de euro. Parcela de 3695 mp avea, în viziunea evaluatorilor, valoare de 5,1 milioane de euro.
Pe terenurile respective sunt edificate opt construcții. În total acestea au fost evaluate la 1,1 milioane de euro. În total 22,68 de milioane de euro costă Satul Francez în viziunea evaluatorilor primăriei.
Valoare de piață dublă pentru Satul Francez
Pe piața imobiliară, prețul unui metru pătrat construit în zona Parcului Herăstrău este de 2951 euro. În total pe terenul pe care PMB vrea să-l cedeze lui Costanda sunt 4608 mp construiți cu destinația locuință și o anexă de 260 mp. La prețul pieței aceste bunuri valorează aproape 14 milioane de euro.
Tot pe piața imobiliară prețul unui teren în aceiași zonă oscilează în jurul a 3000 de euro/mp. Acest lucru însamnă că valoarea totală a terenului este de 44 milioane de euro. Numai terenul este dublu față de evaluarea primăriei.
Toată afacerea „Satul Francez” are o valoare de piața imobiliară de 58 de milioane de euro. Suma este cu 36 de milioane de euro mai mare decât cea înscrisă în raportul de evaluare.
Evaluare fără vizită la fața locului
Raportul de evaluare cuprinde niște fotografii cu o rezoluție îndoielnică. Cu toate acestea, la pagina 6 a raportului apare o afirmație alarmantă. „Pentru construcțiile C2 si C6, în lipsa altor informații, s-a considerat ca suprafața construita la sol este egala cu suprafața construita desfășurata”.
Acest lucru ne-ar duce la ideea că întreg raportul a fost făcut la calculator și s-a bazat pe informații adunate în mod subiectiv. Aparent nimeni nu a vizitat Satul Francez.
Comparații cu trei anunțuri publicate de același agent imobiliar
Anexa 3 din raportul de evaluare cuprinde trei anunțuri care de pe site-ul imobiliare.ro . Acestea au stat la baza comparației de prețuri. Toate cele trei anunțuri sunt publicate de același agent imobiliar pe data de 25 iulie 2020.
Edmond Cristescu de la agenția Professional Consulting este omul care a publicat anunțurile selectate pentru comparația de preț făcută de evaluatorii PMB. În facsimilul publicat de noi mai sus se văd alte anunțuri similare cu prețuri mult mai mari. Toate sunt din zona în care se află Satul Francez.